Większość z nas marzy o tym, by w pewnym momencie swojego życia stać się właścicielem nieruchomości. Posiadanie własnego miejsca na ziemi jest bardzo ważne dla zapewnienia poczucia bezpieczeństwa i zabezpieczenia naszej przyszłości. Zdarzają się jednak sytuacje, w których z przyczyn od nas niezależnych możemy zostać pozbawieni przysługującego nam prawa własności. Warto zatem wiedzieć, na czym dokładnie polega instytucja wywłaszczenia nieruchomości.

Co to znaczy wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości to instytucja przewidziana przez polskie prawo, która została w art. 112 § 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią, jest to czynność administracyjna, która polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Dokonuje się go wyłącznie na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo względem nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Konstytucja również wskazuje, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Poza prawem własności, wywłaszczenie może objąć prawo użytkowania wieczystego albo ograniczone prawo rzeczowe, czyli użytkowanie, służebność (osobista lub gruntowa) lub spółdzielcze prawo do lokalu. Wywłaszczyć można tylko dla realizacji celów publicznych. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Kiedy może dojść do wywłaszczenia nieruchomości?

Pozbawienie kogoś prawa własności do własnego domu lub innego rodzaju nieruchomości jest dość skomplikowaną sprawą, która wymaga odpowiedniego uzasadnienia, aby w ogóle była możliwa. Z tego względu wywłaszczenie może nastąpić tylko wtedy, gdy nie ma innego sposobu na realizację zaplanowanej inwestycji celu publicznego. Ponadto, może być ona prowadzona wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Warto również zaznaczyć, że wywłaszczenie może dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i tylko jej części.

Czy wywłaszczenie nieruchomości jest przymusowe?

Kwestia wywłaszczenia nieruchomości jest w polskim prawie tematem kontrowersyjnym i to nie bez powodu. Otóż po wydaniu stosownego orzeczenia w postępowaniu administracyjnym, właściciel nieruchomości, względem którego postanowiono o wywłaszczeniu, zobowiązany jest do jej opuszczenia w określonym terminie. Na szczęście nie jest tak, że państwo zostawia taką osobę bez żadnej rekompensaty, bynajmniej. Za wywłaszczenie przysługuje stosowne odszkodowanie. Co więcej, nie jest tak, że pewnego dnia, bez żadnej wcześniejszej zapowiedzi, starosta pojawia pod czyimiś drzwiami z informacją o wywłaszczeniu. Przebieg postępowania wywłaszczeniowego jest ściśle uregulowany prawnie. Zazwyczaj tyczy się on nieruchomości położonych w strategicznych lokalizacjach, na przykład terenach na których planowana jest inwestycja celu publicznego w postaci autostrady.

Niestety istnieją przypadki określone w art. 108 Kodeksu postępowania administracyjnego, w których sąd ma prawo orzec o niezwłocznym zajęciu nieruchomości. Wówczas decyzji o wywłaszczeniu nadawany jest rygor natychmiastowej wykonalności.

Jak wygląda postępowanie wywłaszczenia nieruchomości?

Prawo określa nie tylko, kiedy może dojść do wywłaszczenia, ale także jak wygląda cała procedura. Jak już wspomnieliśmy, pozbawienie kogoś prawa własności do jego nieruchomości z tytułu wywłaszczenia nie może nastąpić z dnia na dzień. Całe postępowanie może trwać kilka miesięcy, a to dlatego, że przewidziane są następujące kroki:

Rokowanie o nabycie nieruchomości

Rokowania to procedura przewidziana w art. 114 ustawy, która ma miejsce jeszcze przed wszczęciem administracyjnego postępowania wywłaszczeniowego. Polega ona na negocjacjach pomiędzy starostą a właścicielem nieruchomości, podczas których uzgadniają oni określone warunki, na jakich nastąpi przeniesienie własności. Dotyczy to m.in. odszkodowania i terminów opróżnienia nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że jeżeli w terminie 2 miesięcy nie zgłosi się żadna osoba, która wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe. Dzieje się tak również w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego

Postępowanie wywłaszczeniowe wszczynane jest z urzędu i to wyłącznie w sytuacji, gdy strony nie dojdą do porozumienia w toku dwumiesięcznych rokowań lub gdy nie zgłosi się żaden podmiot, któremu przysługują prawa rzeczowe do danej nieruchomości.

Decyzja o wywłaszczeniu

W toku postępowania wywłaszczeniowego starosta wydaje decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości i o ustaleniu odszkodowania. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzje stały się ostateczne albo prawomocne. Decyzja jest ostateczna, gdy nie przysługuje względem niej żadne odwołanie do wyższej instancji. Niemniej decyzję można zaskarżyć do właściwego sądu administracyjnego.

Należy pamiętać, że postępowanie wywłaszczeniowe jest postępowaniem administracyjnym i jego wszystkie aspekty określa Kodeks postępowania administracyjnego. Dotyczy to również decyzji wywłaszczeniowej, która musi zawierać konkretne elementy. Należą do nich przykładowo:

  • cele publiczne, na które nieruchomość jest wywłaszczana
  • przedmiot wywłaszczenia i oznaczenie z księgi wieczystej
  • wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości
  • wysokość odszkodowania
  • osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości

Jakie odszkodowanie przysługuje za wywłaszczenie nieruchomości?

Pozbawienie prawa własności jest dotkliwą decyzją, która wymaga zapewnienia słusznego odszkodowania, zgodnie z art. 128 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powinno być ono wypłacone jednorazowo w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu. Niestety, choć przepisy stanowią inaczej, jego wysokość rzadko faktycznie odpowiada wartości szkody spowodowanej przymusowym wywłaszczeniem. Ma to związek z licznymi potrąceniami, które pojawiają się w toku postępowań administracyjnych. Warto jednak zauważyć, że może być ono uiszczone również w formie zapewnienia wywłaszczonemu nieruchomości zamiennej. Takie rozwiązanie jest bardzo wygodne, jednak niekoniecznie najkorzystniejsze dla poszkodowanego właściciela nieruchomości.

Podsumowując

Wywłaszczenie nieruchomości to jedno z najbardziej kontrowersyjnych postępowań administracyjnych w naszym kraju. Fakt, że pewnego dnia państwo może nakazać przeniesienie prawa własności do czyjejś nieruchomości, jest dość przerażający, zwłaszcza że w niektórych przypadkach może to nastąpić wręcz niespodziewanie. Należy jednak pamiętać, że dzieje się tak tylko wtedy, gdy organ państwowy jak na przykład samorząd terytorialny nie ma innego sposobu na zrealizowanie danej inwestycji, przykładowo budowy drogi publicznej.

Jeśli Twoja nieruchomość stała się przedmiotem wywłaszczenia, koniecznie skonsultuj się z jednym z prawników Legavi, aby dowiedzieć się, jak najkorzystniej postąpić w tej sytuacji.